Se dice que aquellos que no tienen en cuenta su propia historia, están condenados a repetirla… Y se ve que, en cuanto al sector inmobiliario, la memoria es bien corta y ya nadie se acuerda de los sucesos de 2008 a diez años de cumplirse el inicio de la peor y más duradera crisis económica de las últimas décadas.

Los datos de compra-venta de propiedades así parece confirmar los augurios de lo que es un ecosistema similar al de 2008. Si bien los bancos sí que aprendieron la lección y las condiciones para la firma de una hipoteca se han endurecido de forma que difícilmente te la otorguen sin aportar al menos un 20% del valor total, estaremos de acuerdo en que resulta muy imprudente dejar en manos del sector financiero las decisiones más adecuadas para una situación estable.

Así, 2019 comienza con una perspectiva en la que se han superado números de compra – venta vistos en los años previos al estallido de la burbuja, produciéndose máximos este mismo año que termina, donde la promoción de vivienda ha crecido un espectacular 16,3% respecto al ejercicio anterior, que ya resultó elevado.

Por esta razón, porque el fantasma de una nueva burbuja inmobiliaria parece emerger de nuevo, me gustaría repasar el estado actual del mercado y los motivos que pueden llevarlo a su colapso o, por el contrario, alejarle de una nueva crisis del sector al que se culpó de la anterior desaceleración económica.

 

Una situación poco uniforme

 

Comenzaremos con un poco de calma, con una de las razones por las que una burbuja de similares características a las de 2018 parece no acechar al mercado. Lo primero es remitir nuevamente a la “prudencia” con la que los bancos tratan el tema hipotecario. Una contaminación de prácticas poco éticas como las de las hipotecas sub-prime, que hizo colapsar el mercado mundial parece poco probable que se repita a día de hoy, con un sector aleccionado al respecto y con organismos mundiales vigilantes (con mayor o menor acierto… habría que debatir sobre el papel del FMI en las políticas nacionales) a cada paso.

Por otra parte, en 2008 el fervor por la construcción y por la compra de propiedades arrasaba en todo el país, no quedando ciudad o rincón de la costa que no quisiera abordar su macroplan urbanístico de turno. Desde las capitales hasta poblaciones del interior inhóspitas se frotaban las manos con el nuevo “El Dorado” que planteaba la era del ladrillazo.

Hoy ese fervor solo está presente en puntos muy concretos de la geografía española. Solo se puede hablar de una situación aparentemente insostenible en Barcelona y Madrid, y en estos casos el detonante no es la querencia por construir, sino precisamente la falta de suelo y la gran demanda que se produce en estas ciudades y que hace que los precios se disparen, tanto en venta como, sobre todo, alquiler.

En otros puntos la situación es cuanto menos más relajada. Así, otras grandes capitales como Valencia, Sevilla, Zaragoza o Bilbao mantienen precios por metro cuadrado que no suponen grandes barreras para el acceso a vivienda, y en la costa, donde la influencia de las prácticas llevadas a cabo hace apenas poco más de una década fueron cuanto menos cuestionables, el mercado va por otros caminos y son más frecuentes las urbanizaciones de lujo de densidad baja, en zonas menos acostumbradas al boom como Menorca, donde a estos momentos se venden 5 casas al día.

Así, el fantasma puede que aceche en cualquier momento, pero el peso de lo sucedido con Marina d’Or, Seseña (cuya macrourbanización ahora se recupera a ritmo vertiginoso) o la costa murciana, sigue siendo alto como para que puedan repetirse semejantes errores.

 

Un comprador “concienciado”

 

La prudencia en el sector no es solo palpable del lado financiero. Quienes hace más de dos lustros se hipotecaban por 40 años o invertían en segundas propiedades como quien deposita sus ahorros en la Bolsa, han tomado conciencia de lo nocivo de estas prácticas y vuelve a ver la vivienda como un bien y no un instrumento.

Ahora, para acceder a la vivienda (a menos que vivas en Barcelona o Madrid como hemos visto y como matizaremos en el siguiente apartado), los números deben cuadrar y buscando la rentabilidad de que realmente sea la mejor opción, valorando otras alternativas que hace unos años eran menos populares como el alquiler.

Las prácticas especulativas por tanto ya no son cosa de cualquier padre de familia que quiera sacar tajada de una situación concreta. Ahora la especulación a nivel particular viene propiciada por otras prácticas como el alquiler vacacional, con cada vez mayor debate expuesto por la propia opinión pública.

 

¿Es sostenible la situación?

 

Pese a que estos dos primeros puntos puedan pensar que no hay por qué temer un estallido de la burbuja o una situación de crisis, si le preguntamos a quienes pagan alquileres en Barcelona que superan los 1000 euros y se enfrentan a que, si quieren vivir en propiedad, deben asumir hipotecas propias de viviendas de lujo o trasladarse a la más profunda periferia (hablamos de clase media, no de estratos bajos), seguramente la perspectiva hacia una respuesta más optimista cambie.

La banca ha actuado de reguladora, pero sigue siendo un actor principal en este teatro, sobre todo a la hora de establecer precios. Concederán menos hipotecas que en 2007, pero lo hacen a unos valores más elevados y en unos entornos más seguros para ellos mismos.

Una solución a esa crisis que se cierne sobre las grandes capitales vendría de la liberación del gigantesco stock de vivienda del que disponen las entidades bancarias, lo cual podría equilibrar la escasez de suelo disponible… pero también debemos ser consecuentes y equilibrar desde el otro lado de la balanza.

Un alquiler a más de 1000 euros es insostenible, pero si se convierte en sostenible también pasa como posible solución en una sociedad que, lejos de los dictámenes europeos, acostumbra a comprar todo en propiedad demonizando aquello que no lo sea.

Por último, los entes públicos también tienen que formar parte de la ecuación que evite una nueva catástrofe financiera en el sector, asegurando al comprador, pero sobre todo a quien se anime a alquilar, que el entorno de inversión es estable y seguro. Algo que se consigue regulando y no perdiendo de vista un sector que no es ningún capricho, sino una necesidad.

 

 

¿Aprendimos o caminamos hacia una nueva burbuja inmobiliaria?
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